最好的证据：卖房独家代理合同

大家都知道，《民法典》使跳单首次被写进法律之中。

买方或卖方不能在接受中介服务后，利用中介提供的机会、服务，绕开中介。

即使成功绕开，也要给中介付报酬。

问题在于，买房人可以找很多中介看房，卖房人可以找多家中介卖房。

中介怎么就能证明委托人是跳单，而不是择优？

几十个案例读下来，我发现，最简单的一个办法就是，看有没有签《卖房独家代理合同》。

所有不支持中介费的判决书，基本都要论述“案涉房屋并非独家代理”“双方之间没有签订独家代理合同”。

而认定跳单的判决书，如果有《卖房独家代理合同》，因为中介提供了独家房源信息，结合具体证据，会判决跳单人支付报酬。

中介为何会败诉？

下面，我们进入具体的情形，看法院为何不认定有跳单行为，

中介公司可以从中吸取教训，弥补缺点、不足。

一、买房人有权选择销售房屋价格更低的中介

上诉人徐丽丽、张成兰因与被上诉人顾立春居间合同纠纷一案中，

法院认为：一，中介没有提供证据证明其对案涉房屋享有独家销售代理资格；

二,买房人有权选择他认为的服务好、房屋销售价格更低的中介；

三，买房人支付给后一家中介的居间费用比约定给第一家中介的费用高，说明买房人不是为了逃避中介费用。

（详见《（2015）通中民终字第01400号民事判决书》）

二、买房人有权选择中介费更低的中介

这个案件特别值得关注：

上诉人北京链家房地产经纪有限公司与被上诉人刘威楠、原审第三人赵勇超居间合同纠纷一案中，

买房人刘威楠在与链家公司、卖房人赵勇超解约后，另行与赵勇超通过我爱我家公司签订购房合同。

链家公司收取的居间代理费为185850元，而我爱我家公司仅收取88500元，中介费差了将近10万元。

一审法院认为，

衡量买房人刘威楠是否构成“恶意跳单”，应该看他是否利用了链家公司提供的房源信息、机会而私下与出卖人签约购房，

如果通过其他合法途径获得同一房源的信息，继而选择报价低、服务好的其他中介公司，则不应认定为“恶意跳单”。

（详见《(2021)京03民终13811号民事判决书》）

想来想去，好像只有证明独家房源的独家代理协议，才能解决这一难题。

三、中介没有证据证明撮合了买卖双方交易

民法典规定，委托人可以随时解除委托合同，

即便是独家委托卖房合同，也可以随时解除。

下面的案例中，卖房人通知解除《房屋转让独家代理协议》，说房子不卖了，

一个月后，卖房人自行和买房人签订了房屋买卖合同，

中介认为，这个买房人是自己撮合的，并曾和自己签过《看房协议书》。

法院则认定，没有证据证明买房人是中介介绍给卖房人的客户，没有证据证明中介曾带这个买房人看房。

（详见《（2019）桂民申3643号民事裁定书》）

总结

中介公司想要劳有所得、获得报酬，

最好能签下《独家卖房代理合同》，独家房源是最好的防跳单证据；

要尽力帮买房人打下来价格，价高别人当然觉得你没用；

促成交易后，如果客户要求解除合同，可以拒绝，或收取一定费用；

要保存好带客户看房、撮合交易、提供服务的证据，以免被法院认定成没有提供实际服务。

证据，不会嫌多，只会嫌不足。