很难退房或得到赔偿

昨天的文章退房宝典之遭遇学区房虚假宣传该咋办？发出后，有网友咨询:

开发商未告知消防管道入户，能不能要求退房或者赔偿损失？

网上有大量相关新闻，采访中，各个律师都认为，

开发商应该提前如实告知，否则按民法典第五百条的规定，

属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当承担赔偿责任。

当时，我觉得这种观点很对，因为，

消防管道占用了房屋空间，导致买房人失去了顶部空间的利用机会，增加了装修成本，

所以，应该能要求赔偿损失。

抽象判断空洞无力，需要认真研究现实判例，

不查不知道，一查吓一跳：

现实中，判决赔偿损失和退房的寥寥无几。

赔偿损失的理据：设计变更

在上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司与被上诉人佟淑香房屋买卖合同纠纷一案中，

法院认为，“根据燃气公司提供的材料，涉诉房屋原设计中并无燃气管线设置，

后经设计变更在该房屋通入了一根燃气管道，

结合该房屋的规划用途为超市，并无燃气需求，

根据现场实际勘查情况，开发商该设计变更，确实占用了房屋的使用空间”

（详见《(2021)京03民终9852号二审判决书》）

这个案件给我们的启示是：

要收集开发商的设计图纸等商品房项目信息，设计变更如果影响房屋空间使用，属于赔偿损失的情形。

退房的理据：与公示信息不一致

在上诉人东莞市富盈十里银湾建造有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司因与被上诉人何卜付、原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行商品房预售合同纠纷一案中，

法院认为，开发商售楼过程中对外公示的《商品住宅使用说明书及质量保证书》，

内容与案涉房屋所在的那栋楼的消防管道布局不同，

认定开发商构成欺诈，判决撤销合同。

（详见《（2021）粤19民终2737号民事判决书》）

这个案件给我们的启示：

保存好开发商的样板间标准、《商品住宅使用说明书及质量保证书》等公示公开信息。

如果签合同前，保留与开发商就各种管道设备入户的问题咨询的信息，证据就会更充分。

法院不判决赔偿损失的3个理由

一、消防管线入户不违反合同约定和国家规定

在上诉人朱练勤因与被上诉人南京建盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，

法院认为，开发商已提交了建筑工程竣工验收备案表及公安消防局建设工程竣工验收消防备案凭证，

尽到了初步的举证义务，

案涉房屋系现房且位于负一层，

在上诉人并未提供充分证据证明案涉房屋消防管线存在违反双方合同约定及国家规定的情况下，

上诉人对此应有充分预见及适度容忍义务。

（详见《（2020）苏01民终7265号民事判决书》）

二、即使做了鉴定，也需要证明开发商违反了合同约定或国家规定

在原告杨华、葛文芳、杨铮诉被告昆明大商汇实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，

法院认为，《鉴定结论》载明的消防管道外露的装修美化费用及房屋贬损的价值，

并非被告违反合同约定或法律规定所致，所以，不予支持。

（详见《（2021）云0112民初9070号民事判决书》）

不过，该案虽然败诉，但也给我们一个启示：

如何确定损失？可以做“装修美化费用、房屋贬损价值的鉴定”。

三、沙盘模型和宣传图册为已装修完成的状态，管道入户是未装修的毛坯状态

在上诉人南京万达茂投资有限公司与被上诉人王杰商品房预售合同纠纷一案中，

法院认为，王杰提交的宣传图册中并无关于“通透”的宣传字样，

而其提交的沙盘模型照片显示的商铺均为已装修完成的状态，

王杰以商铺装修完成的效果图作为其对案涉商铺毛坯状态产生错误认知的依据，于理不符。

因此，其基于重大误解要求解除案涉合同的主张不能成立。

（详见《（2020）苏01民终6944号民事判决书》）

总结

如果想要在管道入户的情况下退房，在签合同前应该跟开发商问清楚，

如果开发商在回答时故意隐瞒，或者在公示信息时故意隐瞒，

那就属于欺诈，可以提起撤销合同的起诉。

如果管道什么的你并不太在乎，只要赔偿损失就可以忍受，

也需要把“与约定不一致”“与设计不一致”的证据保留清楚。